城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同原則無效，但不排除在特殊情況下此類交易合同有效

禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，是處理此類糾紛的標(biāo)準(zhǔn)或一般原則。然而，維護(hù)交易的安全和穩(wěn)定是合同法的立法目的。在具體情況下，如果與國家法律的基本規(guī)定和精神沒有沖突，法規(guī)和政策，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活處理。因此，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同原則無效，但不排除這種交易合同在特殊情況下有效，以維持其有效性。

1.在出賣人將宅基地上建造的房屋出售給城鎮(zhèn)居民之前或者同時(shí)，該房屋占用的宅基地因被征收已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有土地，原是農(nóng)民的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。房屋場地性質(zhì)發(fā)生變化的，房屋買賣合同可以視為有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

2.城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買私有房屋后，所購房屋經(jīng)具有批準(zhǔn)權(quán)限的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并經(jīng)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得合法權(quán)屬證明的，視為有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

3.城鎮(zhèn)居民購房后已將戶籍遷到房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，變更為農(nóng)民身份，買賣房屋合同即視為有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

4.買受人和協(xié)議簽字人雖為城鎮(zhèn)居民，但其配偶、父母、子女均為購房所在集體組織成員，購房時(shí)由家庭成員共同出資共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意買賣合同內(nèi)容。法律規(guī)定可以認(rèn)定家庭共同購房，買賣房屋合同有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修改前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)定居的干部、工人、退伍軍人、華僑、港澳臺同胞的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

6.同一房屋的多次出售和轉(zhuǎn)讓的有效性，可以根據(jù)后一手買方的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷和確定。(李馨： 《城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效》，2008年第10期。(

7.如果縣級以上人民政府已經(jīng)辦理了相關(guān)的土地征用、劃撥、規(guī)劃、建設(shè)驗(yàn)收、土地出讓金、交易稅等。對于城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，且商品房銷售的公證程序已依法完善，買賣房屋合同可視為有效，合同雙方應(yīng)合理承擔(dān)相關(guān)的土地出讓金、交易稅費(fèi)等費(fèi)用。