在日常生活中，房地產(chǎn)所有者通過(guò)買賣、贈(zèng)送或其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。其他方式包括互惠、繼承、遺贈(zèng)。那么，哪些房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓呢?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方必須是房地產(chǎn)的所有權(quán)人，所有權(quán)人必須有處分房地產(chǎn)的權(quán)利，如所有權(quán)人和抵押權(quán)人。

轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括國(guó)有土地使用權(quán)和在國(guó)有土地上建造的房屋所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

1.以房地產(chǎn)出資與他人設(shè)立法人企業(yè)。

2.一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并分割為產(chǎn)權(quán)。

3.企業(yè)被收購(gòu)或者合并時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新的權(quán)利人。

4.用房地產(chǎn)還債。

5.國(guó)有企業(yè)或其他組織之間的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

6.父母與子女或配偶之間的房產(chǎn)贈(zèng)與行為。

房地產(chǎn)有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：

1、根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的。

2、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

4、設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

6、法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。